Los US$646 millones que ofreció ILC para cerrar la operación inmobiliaria más grande en la historia de Chile cambiarán para siempre la industria

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fuente: el mostrador.cl

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El holding financiero de la CChC tuvo que abrir la billetera para quedarse con los activos de Walmart y a través de sus aseguradoras pagó caro. En la industria afirman que la operación marca un “antes y un después” para el sector. Puntualizan que los activos de todos los que están en la industria van a tener que revalorizarse y que a estos precios el negocio pasará a quedarse en manos de inversionistas institucionales, como las aseguradoras, que tienen un costo de fondeo mucho más bajo. Existe casi unanimidad en cuanto a que para ILC es un “gran negocio” y lo harán rentar. El gerente general de las aseguradoras, Christián Abello, lo describe como “extraordinario”. El precio acordado generaría una rentabilidad cercana al 6%.

 

Fluyó el champán anoche en las oficinas de ILC y también hubo un brindis esta mañana.

La razón: haber cerrado el mayor negocio inmobiliario de este tipo en la historia de Chile y en el que tenían competidores poderosos.

Las Compañías de Seguros Confuturo y CorpSeguros lograron cerrar la compra de los 10 Centros Comerciales Espacio Urbano que Walmart Chile tenía en venta.

El holding financiero de la CChC tuvo que abrir la billetera para quedarse con los activos del gigante norteamericano y en el mercado estiman que pagó caro.

En la industria afirman que la operación marca un “antes y un después” para el sector. Puntualizan que los activos de todos los que están en la industria van a tener que revalorizarse y que a estos precios el negocio pasará a quedarse en manos de inversionista institucionales, como las aseguradoras, que tienen un costo de fondeo mucho más bajo.

Dan como ejemplo que las aseguradoras se financian a UF+3% y a 15 años, números imposibles para un operador, razón por cual será difícil para los operadores como Parque Arauco y Grupo Patio poder competir en el futuro.

Existe casi unanimidad en cuanto a que para ILC es un “gran negocio” y lo harán rentar.

El gerente general de las aseguradoras, Christián Abello, lo describe como “extraordinario” y asegura que es una oportunidad única. El precio final fue US$ 646 millones, lo que generaría una rentabilidad cercana al 6%. La segunda mejor oferta habría sido la del Grupo Patio, seguido de cerca por Parque Arauco, aunque al cierre de esta nota este medio no pudo confirmarlo. Lo que fuentes que conocen la operación sí revelan, es que el precio ganador, de acuerdo a ciertos parámetros, sería alrededor de un 12% superior a las otras ofertas.

En la industria calculan que, a ese precio, el metro cuadrado lo pagaron en alrededor de 69 UF, muy por encima de los 52 UF en que se transan actualmente este tipo de activos, aunque un alto ejecutivo del sector financiero que conoce el negocio señala que esta métrica no es la más adecuada, explicando que lo que hay que ver es la rentabilidad que genera a ese precio y, mirando esa cifra, el precio acordado es elevado, pero no disparatado.

Abello expresó que “para nuestras compañías esta compra constituye una oportunidad única de invertir en flujos estables, diversificados y de largo plazo, que respalden las obligaciones de rentas vitalicias, iniciando además una relación estable y duradera con un nuevo socio estratégico, que estamos seguros conllevará un futuro auspicioso para Espacio Urbano, sus arrendatarios y clientes en todo el país”.

Explica, asimismo, que no podía dejar pasar esta oportunidad, ya que no hay negocios que ofrezcan esos flujos y rentabilidad, “entonces esto era fundamental, ganar el negocio. Nosotros buscamos flujos constantes en tiempo (flujos de arriendo)”.

Cabe señalar que los activos de Walmart representarán el 8% de la cartera de inversiones de las dos aseguradoras.

El área bruta arrendable combinada es de aproximadamente 250 mil metros cuadrados, con una tasa de ocupación que supera el 95% y más de 70 millones de visitas anuales.

En entrevista con El Mostrador Mercados, Abello detalló que con la operación adelantaron los planes de diversificación con mayor flujo de renta inmobiliaria en cuatro años.

Los flujos de arriendo de los 10 centros comerciales son hoy de 1.1 millón UF al año y generarán una rentabilidad anual neta en la vecindad de 6%.

Abello revela que parte del acuerdo incluye un nuevo contrato a 30 años con Walmart, el cual es parte del precio final y equivale al 30% de los ingresos calculados.

“Es el equivalente a tener un bono a 30 años de Walmart”, especifica el ejecutivo.

Dice que se venían preparando para la operación hace casi 10 meses y tienen la liquidez para pagar al contado.

Walmart Chile ahora buscará concentrar sus esfuerzos y recursos en su negocio principal, los supermercados.

Cabe recordar que Confuturo y CorpSeguros constituyen el segundo grupo asegurador de mayor tamaño en activos y el tercero en prima, con una cartera de Inversiones aproximada de US$ 7.500 millones.

Participan activamente en el sector de Seguros de Vida Individual, Seguros Corporativos y, especialmente, el de Rentas Vitalicias, donde el año 2015 alcanzaron un 16 % de cuota de mercado y es por eso que cerrar el negocio por los activos de Walmart es tan importante.

La administración de estos centros comerciales será realizada por SRI (Soluciones de Renta Inmobiliaria), un operador que lideran algunos ex ejecutivos de Cencosud. Tienen experiencia en la industria, con cerca de 200 mil metros cuadrados arrendables administrados, distribuidos en 33 centros comerciales a lo largo del país.

Otros factores que inclinaron la balanza

Para Walmart el ganador no sería necesariamente el que hiciera la mejor oferta en efectivo. También buscaban un socio con gobiernos corporativos sólidos y la capacidad de operar los activos.

Y ese factor lo tomaron en cuenta en ILC.

Fuentes cercanas a la operación apuntan a la compra de participación de Saieh en el negocio, el 6 de mayo pasado, como un factor relevante para cerrar la compra. Ahí adelantaron la opción de venta por el 22% de la propiedad remanente de CorpGroup en las dos aseguradoras.

Con esa movida evitan posibles conflictos de interés, ya que Saieh también es dueño de SMU, rival en el mercado, y a un socio con un historial de jugar al borde en sus negocios.

Además, cabe recordar que Saieh vivió grandes problemas con Southern Cross y sus otros socios minoritarios en SMU durante la crisis que tuvo al holdingsupermercadista al borde de la quiebra y que gatilló una crisis de liquidez para CorpBanca.

Eso sí, VivoCorp, el negocio de administración inmobiliaria de Saieh, seguirá siendo el operador de alguno de sus otros activos.

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